2026年4月，随着一笔款项从小区维修资金账户划扣，一场持续三年的酬金制物业纠纷终于画上句号。拿到执行回款的那一刻，科瑞物业上海区域事业部总经理助理史国良长舒了一口气。

　　从2023年4月，科瑞物业撤出白金府邸项目算起，这场围绕酬金制物业欠款的拉锯战已整整历时三年——一审败诉、二审改判、立案被拒、执行被驳，几乎每一个司法节点，都卡在了行业长期未曾突破的空白地带。

　　这并非一桩普通的合同纠纷，而是一起具有里程碑意义的“追偿权纠纷案”。当行业普遍困顿于“逐户起诉欠费业主、维权周期漫长、物业动辄沦为‘兜底’方”的被动局面时，科瑞物业为酬金制下的权责厘清，蹚出了一条可借鉴的路。记者 杨鹏侠

　　权责错位

　　近200万元应付账款引爆矛盾

　　矛盾的种子，在项目撤场时就已埋下。

　　2023年4月，科瑞物业撤出上海白金府邸项目。在酬金制模式下，物业公司仅按固定金额或比例提取酬金，物业费、公共收益等资金归全体业主所有，物业负责代收代支。撤场清算时，科瑞物业梳理出两组关键数据：项目应付未付第三方供方款项接近190万元，同时业主端应收未收物业费高达215万元。

　　科瑞物业通过项目所在地的房管办事处，向小区业委会递交了全套财务明细清单，完整公示了项目收支、欠款与应收款项。

　　但一个操作上的疏漏，在此后成为致命隐患——科瑞物业递交的全套清算资料，由于业委会交接原因，与上一届业委会签确的内容没有取得新一届业委会的正式盖章确认，仅完成了递交流程，没有留存双方认可的闭环凭证。

　　撤场后，因部分业主长期拖欠物业费，项目资金出现巨大缺口，科瑞物业无力按时支付工程、运维等第三方供方款项。随后，相关供方发起诉讼，将小区业主大会、业委会列为第一被告，科瑞物业列为第二被告。

　　一审法院的判决给了史国良团队沉重一击：因过往行业通用合同条款模糊，法院直接判定由科瑞物业独立承担全部款项支付责任。

　　史国良在复盘时说：“法院根据惯例，将物业公司认定为独立经营、自负盈亏的市场主体，默认所有服务欠款、运维债务都由物业兜底，完全忽略了酬金制与包干制的底层逻辑差异。”

　　二审翻盘

　　“共同担责”条款奠定反诉基石

　　收到一审判决后，科瑞物业项目团队第一时间提起上诉。

　　团队核心抗辩逻辑非常清晰：白金府邸为酬金制物业项目，科瑞物业仅为第三方代付管理角色，并非款项支付主体。酬金制模式下，物业公司仅收取固定服务酬金，小区所有物业费、公共收益、维修资金归属全体业主，物业仅负责代为收支与日常运营管理；所有第三方供方服务的受益方是全体业主，对应的付款义务主体应当是代表全体业主的业主大会。

　　代理律师在接受采访时进一步阐释了这一逻辑的合同依据：物业公司和业主大会签署的是酬金制物业管理服务合同，物业公司仅从物业服务资金中按固定金额提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。案涉第三方公司的服务费，最终的支付义务人应为小区全体业主，服务的最终受益人也是全体业主。

　　“从权利、责任、收益应该平衡的角度讲，物业公司获利和其应该承担的责任应该相符，不能仅收取固定收益而承担无限责任。”代理律师说。

　　二审庭审中，团队重点向法院阐释了酬金制的法定运营规则与三方权责边界。最终，法院采纳了核心抗辩观点，在维持基础给付事实的前提下，新增了一条关键判决条款：业主大会与科瑞物业共同承担付款责任。

　　这一条判决，是整个案件的转折点。它首次在司法层面确认了酬金制下业主大会作为最终付款主体的地位，也为科瑞物业后续“反向起诉”业主大会提供了法律依据。

　　另辟蹊径

　　反向起诉业主大会维权

　　二审判决落地后，项目团队联合公司财务与外部律师团队开展多轮研讨，彻底摒弃了行业“逐一起诉欠费小业主”的传统模式。

　　传统模式下，本案需要单独起诉70余户欠费业主，逐案立案、审理、执行，整个流程耗时数年，人力、时间、法务成本极高，且过程中极易出现业主失联、执行无果等风险。

　　团队最终确定了反向起诉业主大会的路径。但这条路径初期遭遇了极大的阻力——首次向虹口区法院提交立案材料时，法院直接不予受理。核心理由是：司法实践中长期认定业主大会属于小区自治组织、无独立法人资格，暂无明确法条可支撑其作为独立诉讼主体承担付款责任。

　　为突破这一卡点，团队深度研读了《民法典》《物业管理条例》，梳理出完整的合法依据。代理律师从法律定位上给出了解释：业主大会虽不具备法人资格，但由全体业主依法组成，具备一定的组织性——通过《业主大会议事规则》运作，也具备财产性——管理共有财产及公共收益，符合《民事诉讼法》关于“其他组织”（合法成立、有组织机构、有财产、不具备法人资格）的特征。同时，本案中的业主大会有常设执行机构即业主委员会作为代表应诉。

　　团队将全套法条依据、合同依据、二审判决依据同步提交法院，配合多轮沟通答疑，最终法院认可了业主大会的诉讼主体资格，正式受理本案。

　　2026年4月，本案正式判决生效：判令由小区业主大会返还案涉全部款项，滞纳金由科瑞物业与业主大会各承担50%。

　　迂回破局

　　公共账户强制执行实现全额回款

　　判决生效只是第一步，执行才是真正的“硬仗”。

　　15天上诉期届满后，团队第一时间向法院申请强制执行，但首轮执行申请直接被驳回。法院给出的意见是：欠款根源是个别小业主拖欠物业费，应当由物业公司逐一起诉欠费业主、执行个人财产回款，不能直接执行业主大会公共账户。

　　这一要求，又将团队推回了传统繁琐维权的老路。

　　为彻底破解僵局，团队重新梳理执行逻辑，调取了小区全套公共账户流水，找到了关键突破口：业主大会名下拥有专属维修资金账户和小区公共收益共管账户，包含停车费、小区广告等全体业主公共收益资金，账户常年留存80万元左右存量资金。

　　代理律师从法律层面界定了资金属性：根据现有法律规定和一般法律理论，维修资金账户是可以被执行的，但要求据以执行的债务应该是小区共用部分和共用设施设备的维修养护而产生。本案中，团队主张案涉债务就是为小区公共利益而发生的债务，且全体业主怠于履行债务，业委会也怠于向业主收取物业服务资金，导致业主大会账户没有资金，过错完全在业主大会和全体业主。鉴于维修资金也属于全体业主的财产，故应该执行。

　　“法院不会主动调取企业、小区账户信息，所有执行财产线索都需要企业自主、完整、精准提供。”史国良强调。团队第一时间向执行庭提交了业主大会维修资金账户、公共收益账户的完整信息，再次与法官开展专项沟通，前后累计4次对接执行庭。

　　恰逢当时小区维修资金账户新转入70万元预备维修资金，足额覆盖本案执行款项。法院最终认可执行逻辑，顺利完成一次性全额强制执行回款。

　　复盘溯源

　　从“兜底者”到“管家”的行业信号

　　耗时近三年、波折不断的案件，在史国良看来，本质上暴露了物业行业酬金制项目运营的四大共性短板。

　　第一，合同签约权责边界模糊，主体定位错位。行业通用的物业服务合同、分包供方合同，大多没有区分酬金制与包干制模式，条款混用、权责不清。不少项目在签订供方服务合同时，直接将物业公司列为付款主体，忽略了酬金制下物业仅为代付方的核心定位，一旦出现款项纠纷，物业公司便直接沦为债务承担主体。

　　第二，三方责权利划分不清晰，缺乏专属标准化合同。现有通用合同难以清晰界定物业公司、业委会、业主大会三方的权利义务。将包干制合同条款套用在酬金制项目上，导致运营、财务、纠纷处置全流程权责混乱，纠纷发生后三方互相推诿，司法层面也难以快速厘清责任。

　　第三，财务清算不规范，审计数据披露不完整。法规明确要求酬金制项目每年出具完整的年度财务审计报告，但行业内普遍存在财报仅统计当期实际收支、不披露应收未收、应付未付款项的问题。以白金府邸项目为例，2021年项目账面实际亏损97万元，而业主应收欠费高达112万元，财报仅展示收支平衡数据，导致业委会对项目真实财务状况产生认知偏差，为后续纠纷埋下隐患。

　　第四，项目撤场清算流程缺失，关键材料无闭环签章。这也是本案一审败诉的核心诱因——撤场时递交的近190万应付账款、215万元应收账款清单，因未取得业委会签章确认，直接导致前期举证失效。

　　针对合同签订环节，代理律师给出了具体的“避坑”建议：酬金制物业合同体系下，物业公司应做好“管家”角色——决策权归属于业主大会或业委会，决策过程须留痕；对外签署合同时，物业公司仅作为代付方或服务管理监督方，不应作为付款方和需求方；资金使用须记账清晰，最好将审批权置于业委会；物业公司各项工作要留痕，尤其是物业费催收，须提出处理意见并交由业委会决策。

　　本案的胜诉，向行业释放了一个清晰的法律信号：物业公司可以通过法律手段维护自身作为“管家”而非“兜底者”的权益。

　　“本次案件能够最终胜诉、顺利回款，核心支撑就是我们连续两年的第三方记账数据、年度审计报告，与撤场递交的财务清单数据完全匹配，形成了完整、合法、有效的司法证据链。”史国良说。

　　三年维权路，一笔执行款。白金府邸案的意义，或许不止于一个项目的回款。这场“追偿权纠纷案”用一个完整的司法闭环，为行业长期悬而未决的问题给出了回答：当酬金制下的权责被合同写清、被财务留痕、被司法确认，物业公司便不必再做那个默默“兜底”的人。

　　而这，或许正是整个行业从“低价内卷”走向“专业价值”的起点。