近日，上海市长宁区人民法院（以下简称“长宁区法院”）与长宁区周家桥街道联合举办党建活动。“党建引领物业治理 法治护航幸福家园”主题联展同步揭幕。展览依托翔实的治理案例与创新工作机制，全景展现了司法力量深度融入基层治理的实践成效。活动中，长宁区法院还发布了十个物业纠纷基层治理案例。案例涵盖公共收益管理、业委会规范化建设、相邻关系妥处等重点领域，直面物业治理领域的难点、堵点、痛点问题。每个案例后，附有针对性的治理建议供参考，旨在向社会传递正确的价值取向，提供清晰的行为指引：引导物业公司恪尽职守、诚信履约；引导业委会厘清定位、正确履职；引导业主合理行权、友善互助。

　　案例一

　　天降暴雨，顶楼被淹

　　谁之过？

　　公共管道堵塞致使排水受阻，暴雨引发雨水倒灌入户，若物业公司未能举证证明其已按约履行疏通养护义务，应当对业主的损失承担相应赔偿责任。

　　【案情概要】

　　1999年某小区建成，原始设计为露天阳台，阳台设有公共雨水管道，顶楼阳台的顶部，落水斗自屋面插入雨水管道且二者未密封固定。某日，本市遭遇强降雨天气，屋面雨水自落水斗与雨水管的衔接处溢出，致使顶楼业主全屋地面被浸泡，受损严重。

　　司法鉴定意见指出，阳台公共排水管道堵塞，雨水无法及时排出，进而引发倒灌。顶楼业主诉请物业公司承担房屋修复费用及房屋空置损失。物业公司辩称，堵塞部位位于业主家中，物业公司在无人报修的情况下不便入户检查，故物业公司无过错、无需承担赔偿责任。

　　法院经审理认为，虽然公共排水管的堵塞部位位于顶楼业主家中，但排水管的原始装置未经改动，物业公司有条件于屋面定期开展疏通养护，这与业主是否报修无涉。因物业公司未举证证明其已尽疏通养护义务，法院判决物业公司承担相应的赔偿责任。

　　【治理建议】

　　物业公司对小区内的公共设施负有定期养护的义务，当物业公司未按照合同约定或法律规定履行导致损失发生的，需承担相应的赔偿责任。为避免责任承担，建议物业公司可采取以下措施：

　　高度重视日常养护。将公共设施设备的养护重心，由“事中抢修”“事后补救”转变为“事前预防”，结合物业服务合同的具体约定，形成常态化巡检养护为主、临时性应急维修为辅的二元工作机制，就养护服务的开展时间、实操流程、验收标准等制定具体方案。

　　确保物业服务留痕。物业公司在依法依约履行小区公共设施养护义务时，应做好痕迹管理工作，例如：编制精细化的养护档案，以智能化设备记录巡检轨迹，业主报修日志闭环管理，第一现场的音视频资料存档等。以便纠纷发生时，物业公司能够举证证明其所提供的物业服务。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　案例二

　　突发隐患应妥处

　　措施不当需担责

　　小区出现路面污染、物料遗撒等突发状况时，物业公司需妥善开展应急处置工作，若处置方式不当，进而引发人员受伤、财物受损，物业公司应承担相应的赔偿责任。

　　【案情概要】

　　A环卫公司作业车辆在某小区清运垃圾时，因车辆油管破裂，导致路面遗留大片油污。小区B物业公司在发现路面突发油污隐患后，未在事发路段设置安全警示标识、未安排人员现场值守提醒，仅简单采取清水冲洗的处置方式。此后，蒋某骑行电动车途经该油污路段时不慎摔倒受伤。蒋某诉至法院，要求A环卫公司、B物业公司承担连带赔偿责任。B物业公司辩称已及时冲洗路面，蒋某受伤系A环卫公司车辆漏油及蒋某自身车速过快所致，B物业公司无需担责。

　　法院经审理认为，B物业公司作为小区公共区域的管理人，在面对突发路面安全隐患时，简单采用清水冲洗的方式不仅未彻底消除路面湿滑隐患，反而扩大了污染范围，且未落实警示、防护、值守等法定安全保障义务，存在应急处置流程不规范、风险管控措施不到位的履职瑕疵，在A环卫公司承担主要赔偿责任的情况下，B物业公司因履职瑕疵承担次要赔偿责任。

　　【治理建议】

　　物业公司对小区公共部位负有安全保障义务，为督促物业公司规范突发事件应急处置流程，补齐应急管理短板，从源头减少小区安全事故与侵权纠纷的发生，提出以下建议：

　　规范应急流程。物业公司需建立完善的突发事件处置预案，针对常见安全隐患，制定标准化的处置流程，并配齐专业物资设备，避免处置不当扩大风险。

　　合理设置警示。物业公司在处理路面污染、设施损坏、物料遗撒等突发事件的过程中，须同步设置警示标志、安排人员现场提醒。

　　抓实培训演练。常态化开展一线员工应急处置培训与实战演练，提升隐患识别、规范处置、现场防护能力，确保突发事件发生时能快速、正确处置，最大限度避免人身及财产损失。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

　　第一千二百五十六条 在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。

　　案例三

　　屋顶被砸

　　台风≠无责

　　物业公司应当妥善管理、养护业主共有绿植，对于可能折断、倾倒的树木，应当及时修剪、加固。如管理不当，就树木造成的他人损害，物业公司应予赔偿。

　　【案情概要】

　　某日凌晨，台风登陆上海，某小区公共部位的一棵陈年大树被连根拔起，倒地过程中直接砸穿屋面，顶楼业主的阁楼亦严重受损。该树木属于全体业主共有，由物业公司负责日常管理、养护。

　　顶楼业主认为，气象部门多次发布台风预警，物业公司未采取有效的预防措施，存在过错，应当赔偿顶楼业主的损失。物业公司则认为，台风过境导致树木倾倒，顶楼业主的损失由不可抗力所致，物业公司不应赔偿。

　　法院经审理认为，台风登陆前，气象部门已多次预警，物业公司未能提前检查小区业主共有的绿植状况，未采取修剪、加固等合理措施避免树木折断、倾倒，违反物业服务合同约定的服务标准，存在过错，应当赔偿顶楼业主的损失。

　　【治理建议】

　　物业公司应当依法依约管理、养护小区公共部位的绿植，采取以下措施，避免服务瑕疵致业主受损。

　　全周期、常态化绿植管理。物业公司应全面梳理小区内的公共绿植，制作绿化档案，制定专业的绿化作业规范。落实常态化巡查，定期修剪枝干、清理枯腐、加固倾斜树木、防治病虫害等，实现绿植生长的全周期管理、养护。

　　制定应急预案，防范风险。物业公司应针对台风、暴雨、暴雪等极端天气，制定专项应急预案。在气象部门发布预警后，及时响应、紧急排查，对高风险林木采取专业处置措施，并有效提醒业主远离。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第一千二百五十七条  因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

　　案例四

　　物业公司撤场

　　公共收益莫截留

　　小区停车费、广告费、场地租赁费等利用小区共有部位产生的公共收益，依法归属全体业主共有。物业公司仅是该部分收益的代收代管主体，无权擅自截留、挪用或拖延划转。

　　【案情概要】

　　某小区业委会与A物业公司签订物业服务合同，双方约定小区公益性收入中的七成归业主大会所有，A物业公司应每季度书面报告收支明细。在合同到期终止A物业公司撤场后，业委会清查公共收益账目发现，账户实际余额与公示账目存在出入，遂起诉要求A物业公司返还相关款项。

　　审理中，A物业公司提交了大部分款项支付凭证及季度公示记录，并提出部分费用因相关租户拖欠暂未收回，部分维修开支应从公共收益中抵扣，由此导致账目偏差。业委会不予认可，要求对小区历年公共收益账目开展司法审计。

　　法院经审理发现，本案纠纷根源在于A物业公司账目不透明、沟通不及时。为实质化解矛盾，法院为双方搭建沟通与对账平台，最终引导双方秉持互谅互让的原则达成调解协议：A物业公司一次性支付经对账确认的款项至小区公共维修资金账户，并将部分未收到的租金债权转让予业委会。

　　【治理建议】

　　物业公司非小区公共收益的所有权人，不得以任何理由截留、挪用或拖延划转公共收益。为规范物业公司对公共收益的管理行为，健全小区公共收益管理制度，建议如下：

　　全面及时公开公共收益收支明细。物业公司需定期向业委会报送公共收益收支明细表，同步在小区公告栏、业主微信群等渠道向全体业主公示。公示必须及时、准确、完整，严禁选择性公开或隐瞒真实数据，做到每一笔收入有据可查、每一笔支出有迹可循，保障业主的知情权和监督权。

　　规范公共收益列支维修项目的报批流程。小区内日常小额维修，按照物业服务合同约定和小区管理规约执行；就超出管理规约授权业委会自决金额的维修项目，需要召开业主大会表决。在严格履行书面报批手续的同时，同步留存合同、发票、支付凭证及验收记录等全套资料，做到事前有审批，事中有记录，事后有凭证。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　第九百四十三条  物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　案例五

　　公区用作私藏馆

　　多年僵局如何破

　　部分业主长期占用小区公共部位，损害了业主行使建筑物区分所有权中的共有权利，业委会有权请求行为人停止侵害。

　　【案情概要】

　　1998年某小区建成，开发商在小区公共部位搭建售楼处，占地逾百平。售楼处的临时建筑许可期限届满后，开发商始终未拆除。数年后，开发商因欠付业主包某数百万元，将售楼处交付包某使用。自此，售楼处由包某用作艺术品收藏，其他业主无法利用售楼处及其所在公共区域。

　　业委会经业主大会授权，将包某及开发商诉至法院，请求判令包某清空并搬离售楼处、开发商拆除售楼处。包某及开发商认为，业委会不能代替权利受损的业主主张权利，业委会不具有原告主体资格。双方针对诉讼主体问题各执一词，矛盾升级。

　　法院经审理认为，售楼处无产权登记信息、无合法存续的审批手续，常年占用小区公共部位，在客观上影响了小区业主行使建筑物区分所有权中的共有权利。根据《民法典》相关规定，业主大会或者业委会有权请求物权保护。业委会作为原告的主体资格适格，其诉讼请求应当被支持。

　　【治理建议】

　　在住宅小区容积率普遍较高的当下，公共部位承载着全体居民便利通行以及休闲活动的重要功能。业委会针对部分业主长期占用小区公共部位的行为，可以通过不同途径保障全体业主合法权益。

　　完善自治公约。制定完善住宅小区住户守则、管理规约，通过书面形式明确约定业主不得以放置物品、搭建构筑物或建筑物等方式占用小区公共部位，引导业主自觉遵守公共秩序。

　　强化源头沟通。对已发生的公共部位占用行为，会同物业公司依照管理规约及物业服务合同约定履行管理职责，共同开展释法劝阻工作。

　　多方联动处置。对于拒不整改的业主，可以向行政主管部门报告或者投诉，请求对业主占用行为的合法性进行审查认定，对违法行为、违章建筑制发整改通知，责令限期整改、拆除。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百八十六条  业主应当遵守法律法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

　　业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。来源：上海物业管理行业